房地产经纪（Property Agent）每天在做什么？
帮人买、卖、租房子：找到合适的屋子或买家，带看、谈判，一路陪到订金、合约、贷款与律师手续办完。
- 找盘与找客：认识屋主、发展商项目，也认识想买、想租的人。
- 带看与讲解：把屋子的优点、缺点和价格依据讲清楚。
- 谈判：在买卖双方之间，找到大家都能接受的条件。
- 陪同手续：订金、买卖合约、贷款、律师与过户，每一步都要跟。
- 行销：照片、影片、文案、社交媒体，是现在的基本功。
- 长期关系：交屋以后，客户还会回来，也会介绍朋友。
身后的大屏幕上，是我拍的银河自拍。
4U For CEO2022.04.10
看完整照片入行指南 · 第一章
这一行，到底在做什么？
每天的工作、几个容易混淆的名称、怎样拿到 REN、可不可以兼职、没有经验行不行。
Property Agent、Real Estate Agent、REN、REA，有什么不同？
日常说的 property agent、real estate agent（马来文 ejen hartanah），在马来西亚的法律身份主要是两种：REA 与 REN。
- RENReal Estate Negotiator · perunding hartanah
- 房地产谈判员。在 LPEPH 注册，受一家注册房地产代理公司的指示与监督，全职为它工作。我是 REN 14973。
- REARegistered Estate Agent · ejen harta tanah berdaftar
- 注册房地产代理，可以开设并负责一家房地产代理公司；谈判员在他的公司与监督下工作。
- RealtorRealtor®
- 美国全国房地产经纪人协会（NAR）的会员专用名称。在马来西亚，正确的身份是 REA 或 REN。
- 房地产经纪Property Agent · Real Estate Agent
- 日常用语，涵盖以上身份。找人之前，先查他的注册。
任何谈判员的注册，都可以在 LPEPH 的公开查询里查到：输入 REN 号码即可。
怎样在马来西亚成为 REN（房地产谈判员）？
自二〇二四年十月一日起：上完谈判员认证课程（NCC）并通过线上评估，有 SPM 或同等学历、现行未破产证明，再加入一家注册房地产代理公司；拿到 REN 注册以后，才可以执业。
先聊一次：你的情况、你的问题，我的实话。
上谈判员认证课程（NCC），并通过课程第二天结束时的线上评估。
准备好 SPM 或同等以上学历，以及现行的未破产证明。
加入一家注册房地产代理公司，在注册代理的指示与监督下全职工作。我所在的是 FLP Realty Sdn. Bhd.（E (1) 1718）。
拿到 REN 注册以后，才可以开始执业。
依据：LPEPH Notification 22/2024（2024 年 10 月 1 日起实施）与 LPEPH 对谈判员角色的说明。
可以兼职做 REN 吗？
不可以。按 LPEPH 对谈判员的说明，谈判员同一时间只能为一家房地产代理工作，而且只能全职，受它的指示与监督。
如果你现在有正职，先来了解清楚，再决定要不要转行。了解，不等于入职。
没有经验，可以入行吗？
可以。我二〇一三年入行的时候，对房地产一点经验也没有：我原本是拍婚礼的。
需要的是愿意学，被拒绝以后还愿意再开口。NCC 是法规要求的课程；入行以后要学的，我会把我学过的摊开来教。
2013雨
平时我骑脚车和电单车出门。接到要用车的工作，就向家人借车。
那年四月一个下雨的晚上，我拍下白伞底下的两个人。这张《Raining Love》后来在 IPA 2013 得到 Honorable Mention。
2013.04.24
二〇一三年一月，我回到马来西亚，自己接婚礼和活动的拍摄，也担任 Louis Loo Photography（Deviews Production）的第二摄影师，收入很不稳定。六月，哥哥带我去卖二手房；十二月，我决定全职做房地产，从头学起。
多年以后，Louis Loo 加入了我的房地产团队。
入行指南 · 第二章
收入，和这一行的现实。
钱从哪里来、规矩是什么，还有我宁愿你先知道的四件事。
收入一般怎么算？有底薪吗？
多数没有固定月薪。收入来自成交：代理公司向委托它的一方收取代理费，谈判员按与公司的合约分得一部分。
- 买卖土地与建筑物，LPEPH 规定的代理费最高为 3%；新项目的销售佣金，由代理公司与发展商约定。
- 代理费只能向委托代理的一方收取。
- 谈判员分到多少、什么时候发，以你所属代理公司的合约为准。我不在网上写数字，也不会向任何人保证收入。
- 交通、电话、广告这些开销谁负担，加入以前要问清楚。
入行之前，要先明白的四件事
这一行的自由是真的，难处也是真的。
收入跟着成交走。
这一行多数没有固定月薪，成交了才有收入。
市场会变。
我自己就没跟上过三次：二〇一六、二〇一九年上半年、二〇二〇。
你会被拒绝，很多次。
被拒绝以后还愿意再开口，是这一行最基本的功课。
没有人管你几点起床。
时间是你自己的，结果也是。
如果你要的是一份稳定的月薪，这条路不适合你。我宁愿你现在就知道。
银河№ KKB
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我的成绩单
十三年，有起有落。
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2013 · 六月
哥哥带我走进二手房买卖。
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2013 · 十二月
卖房的收入超过了拍照。我决定全职，从头学起。
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2014
GS Realty：Yearly 2014, 2015 · Top Personal Sales (Pre-Leader Ranking) · 2nd Runner Up；2014 3rd Quarter · Top Volume Case · Champion。同年升任 Team Leader。
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2015 · 11 · 11
和团队加入 FLP Realty，开始做新项目。
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2016–17
我跟不上市场，业绩一路往下。
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2016 · 九月
开始担任 FLP Realty 周会主持人，一直到二〇二二年。
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2017 · 9 · 21
清晨，神山 Low's Peak，我举起 FLP Realty 的旗。
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2018
个人销售第六。
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2019 · 上半年
跌到谷底。
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2019 · 下半年
追了回来：Top Advisor of the Year 2019 · Champion。
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2020
MCO 期间，我没有转型线上销售，又掉到谷底。
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2021
转型线上销售：Top Advisor of the Year 2021 · 8th Place。
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2022 · 一月
我开始在 FLP Realty 带领团队。
如果你只看 2019 年，会以为我一路赢；只看 2020 年，会以为我不行了。两个都不是真的。
这些，我宁愿当面跟你讲清楚。
收入怎么算、公司的合约怎么写、头几个月会怎样，我们一条一条看。
入行指南 · 第三章
选团队之前，先问清楚。
团队，会决定你头几年怎么走。
加入一个房地产团队之前，应该问的十个问题
不管你最后跟谁，这十个问题都值得问。你也可以拿来问我。
- 这家代理公司在 LPEPH 注册了吗？负责的注册代理（REA）是谁？
- 带你的人，自己的 REN 号码是多少？查得到吗？
- 佣金怎么分、什么时候发？有没有写进合约？
- 入行前后，要付哪些费用？（例如 NCC 课程费）
- 照片、影片、广告，谁出钱？谁来做？
- 有没有人教？教什么？谁来教？
- 可以接触哪些屋子和项目？二手、新项目，还是出租？
- 客户从哪里来？（任何人都不应该保证你会有客户。）
- 带你的人，一个星期花多少时间在团队身上？
- 可以跟现在的团队成员聊一聊吗？
入行指南 · 第四章
跟我一起工作。
我会给你什么，我不会答应你什么。
跟 Kevin 一起工作，是什么样子？
我带领一个房地产团队。我会把学过的教给你，先告诉你我跌过的地方；你遇到事，我站在你前面。
我不保证你的收入，也不保证客户。我能做到的，是把实话说在前面。
4U For YOU2022.03.12
我学过的，不想只留给自己。
七十多万令吉
这些年，我在学习上交出去的学费。十三年了，还在交。
- 13 年房地产
- 500+ 组客户
- 12 位房地产老师
我为自己研究和服务的项目，写了一系列房产指南。 看我写的房产指南
我跟过十二位房地产老师，也跟过很多不同领域的老师。房地产、销售、成交、文案、行销、公众演说、沟通、策略、战术、领导，我一门一门地学，学费也一笔一笔地交。
学了，就拿去用。十三年，五百多组客户，我赢过，也输过；看错过，也重新来过。课堂上学来的，我都放进真实的买卖里，验证过，也修正过。
如果跟我一起走的人，能因此少走一段弯路，这些学费，就交得更值了。
房地产之外，我也长期在学东方和西方关于人的学问：性格、选择、行为。学这些，是为了更懂人；懂了人，才知道怎么沟通、怎么判断、怎么带人。这些学问，我不拿来替人预测房价，也不拿来挑伙伴。
我跌过的地方，我先告诉你。
我不是一路赢过来的人。
我拿过年度冠军，也跌过三次。我能跟你分享的，有我怎么拿下成绩，也有我怎么失去成绩：为什么会掉下去，当时看错了什么，后来又是怎么重新站起来的。
成功的经验，我会讲。失败的代价，我也会讲。
带人，要教他怎么赢；有时候，更要紧的，是让他少摔几次本来可以避开的跤。
你的事，我扛。
二〇二二年三月，我在团队群里打了三句话：
为伙伴扛责任为伙伴挡子弹为伙伴开前路
面对过往，无愧无憾就是成功；面对现在，坦荡踏实就是成功；面对未来，恐惧越少便是成功。
我回一位伙伴的话
带人这件事
带人，我练了很多年。
我原本是个内向的人。下面每一步，都是站上去以后，才慢慢学会的。
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被人带领
入行头几年，我是被带的那一个：哥哥带我入行；二〇一五年，我加入 FLP Realty，跟着创办人兼 CEO 卢佳政（Fallon Loo Kah Cheng）。
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主持与表达
二〇一六年九月，我接下 FLP Realty 周会的主持。一个内向的人，从此每个星期站在人前说话。
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长期主持 FLP Realty 周会
这一主持，就到了二〇二二年。
- 2016.09 – 2022 · FLP Realty 周会主持人
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为伙伴分享与讲课
二〇一八年起，我多次在 FLP Realty 周会为伙伴分享与讲课。
- 2018 至今 · FLP Realty 周会 · 多次分享与讲课
- 2022.03.12、2022.04.10 · 4U For YOU、4U For CEO · 台上分享
- 2023.04.15 · MAYCHAM CHINA 线上讲座《2023 马来西亚及加拿大地区投资秘诀解析》· 主讲
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小组教练／传承天使
在课堂上，我陪一个小组一起学。
- 4U 人际教育学院（4U Academy）· 3 次《影响力》小组教练 · 5 次《人才赢学》小组教练
- 2024 起 · Wealth Mastery Academy (WMA) 富道商学院 · 多次担任传承天使（小组教练）：《易经富有密码》《数字奇门·你的沟通看牌权》《十二神数·你的关系看牌权》
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带领房地产团队
二〇二二年一月起，我在 FLP Realty 带领团队。
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栽培人才
我现在最在意的，是伙伴们走得比我更远。
我对自己的要求，来自 Fallon姐 当年那句话：「我的人比我更厉害，才是真正的了不起。」
WMA 富道商学院《易经富有密码》传承天使（小组教练）
我不能替你走。
但我可以把我十三年走过的路，把我交过的学费，把我赢过、输过、看错过、重新来过的经验，摊开给你看。
然后，你自己决定，这条房地产的路，要不要走。
先和我聊一次
不是催你加入。先把这条路看清楚。
入行指南 · 第五章
我所在的公司：FLP Realty。
你的注册与执业，都在一家注册房地产代理公司。
FLP Realty 是什么？Kevin 和 FLP Realty 是什么关系？
FLP Realty Sdn. Bhd.（1193823-D）是在 LPEPH 注册的房地产代理公司（E (1) 1718），总部在莎阿南。我二〇一五年十一月十一日加入，二〇二二年起在 FLP Realty 带领团队。
FLP Realty 和 Forever Living Products（也常被简称 FLP）没有关系。我为什么选择 FLP Realty，写在另一页。
FLP Realty 总部讲堂2023 年圣诞李明伟 摄
入行指南 · 第六章
决定之前，先聊一次。
先问自己五个问题，再决定要不要聊。
为什么决定之前，先跟 Kevin 聊一次？
适合谁，不适合谁
适合
- 不甘心只是这样的人。
- 愿意先学、后赚的人。
- 被拒绝了，还会再开口的人。
不适合
- 想找一份稳定月薪的人。
- 想快快赚一笔就走的人。
- 不想被人看见自己不会的人。
聊之前，问自己五个问题
先问自己五个问题。
答案只留在你的手机上，不会存，也不会传给任何人。按下按钮，它们会放进一条 WhatsApp 消息，你可以改了再发。
还有人问
其他常见问题。
入行前要先付钱吗？
上 NCC 课程要付课程费。其他费用每家公司不同，加入以前，一项一项问清楚。
加入 FLP Realty 和加入你的团队，有什么不同？
你的注册和执业都在 FLP Realty 这家注册公司；我在 FLP Realty 带领团队，你会在我的团队里一起做。
怎么确认你是注册的房地产谈判员？
打开 LPEPH 的公开查询，选 Negotiator，输入 REN 14973，就能看到我的注册状态和所属公司。
一定要先填表格吗？
不用。最快是 WhatsApp 我；想慢慢说，也可以在联系页留言，我会用你选的方式回你。
